Проектирование гостиницы: стадии, документация, нормативы
Консультации по проектированию гостиниц
Проектирование гостиницы — стадия, на которой утверждённая концепция превращается в проектную и рабочую документацию для реализации строительства гостиницы. Архитектурные, конструктивные и инженерные решения, разделы пожарной безопасности и доступности для маломобильных групп — всё фиксируется именно здесь. При этом ошибки в чертежах на этом этапе на площадке обходятся в разы дороже. Мы сопровождаем проектирование гостиницы на стороне заказчика и проверяем решения генпроектировщика на соответствие техническому заданию.
Что такое проектирование гостиницы и чем оно отличается от концепции
Проектирование гостиницы — это разработка проектной и рабочей документации, по которой ведётся строительство. Например, сюда входят архитектурные и конструктивные решения, инженерные сети, генеральный план, разделы пожарной безопасности и доступности маломобильных групп населения. Стартовая точка — утверждённая концепция гостиницы и техническое задание на проектирование. В них уже зафиксированы категория, номерной фонд и площадная программа отеля.
Однако проектирование — это не концепция и не бизнес-план. Концепция отвечает на вопрос «что строить и для кого»: категория, продукт, номерной фонд, финансовая модель. При этом подробно о том, как проходит этот процесс, рассказано в статье об этапах разработки концепции отеля. Проектирование отвечает на другой вопрос — «как это построить». Здесь появляются конкретные чертежи, марки комплектов и спецификации для подрядчика. Пока концепция не утверждена, начинать проектирование нецелесообразно. В результате любое изменение категории или номерного фонда на этой стадии означает переработку уже готовых разделов.
Без положительного заключения экспертизы не получить разрешение на строительство. А без технического задания на проектирование гостиницы архитектор и инженеры работают без единой точки отсчёта. Поэтому на стороне заказчика важен независимый контроль соответствия проектных решений техническому заданию.
Из каких стадий состоит проектирование гостиницы
Возьмём для примера гостиницу на 149 номеров общей площадью 11 690 кв. м. Весь цикл проектирования — от передачи технического задания генпроектировщику до готовой рабочей документации — состоит из двух обязательных стадий и экспертизы между ними.
- Стадия «П» (проектная документация): 6–8 месяцев для отеля такого масштаба
- Экспертиза проектной документации: 4–6 месяцев, включая устранение замечаний
- Стадия «Р» (рабочая документация): 6–8 месяцев, частично параллельно со стройкой
| Стадия | Срок для отеля 100–150 номеров | Результат |
| Стадия «П» — проектная документация | 6–8 месяцев | комплект разделов для прохождения экспертизы |
| Экспертиза проектной документации | 4–6 месяцев | заключение экспертизы, откорректированная стадия «П» |
| Стадия «Р» — рабочая документация | 6–8 месяцев | чертежи и спецификации для строительной площадки |
Суммарно от техзадания до готовой рабочей документации проходит 16–22 месяца. Также точный срок зависит от площади объекта, сложности инженерных систем и региона строительства.
Типичная ошибка: заказчики закладывают на проектирование единый срок — «полгода на всё». Стадию «П», экспертизу и стадию «Р» при этом не разделяют. В результате график получения разрешения на строительство срывается ещё до начала земляных работ.
Состав проектной документации: стадия «П»
Состав разделов стадии «П» закреплён Постановлением Правительства РФ №87. Для гостиниц он конкретизирован сводом правил СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования». На примере отеля на 149 номеров стадия «П» включает 12 основных разделов и более 15 подразделов по инженерным системам.
| Раздел | Содержание |
| 1. Пояснительная записка | исходные данные, технико-экономические показатели объекта |
| 2. Схема планировочной организации земельного участка | генеральный план, благоустройство, проезды и парковка |
| 3. Архитектурные решения | планировки и зонирование по функциональной программе гостиницы, фасады, архитектурное освещение |
| 4. Конструктивные и объёмно-планировочные решения | несущие конструкции, фундамент |
| 5. Инженерное оборудование и сети | электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, отопление и вентиляция, сети связи, автоматизация, технологические решения |
| 6. Проект организации строительства | этапы, сроки и организация стройплощадки |
| 8. Охрана окружающей среды | природоохранные мероприятия, инсоляция и КЕО |
| 9. Мероприятия по пожарной безопасности | нормативные и специальные технические условия |
| 10. Доступность для маломобильных групп населения | мероприятия по обеспечению доступа |
| 12. Иная документация | дератизационная система, безопасная эксплуатация, СТУ по конструктивной и пожарной безопасности |
Типичная ошибка: инженерные разделы заказывают «по остаточному принципу» — уже после архитектурных решений. Из-за этого сети подстраивают под готовые планировки, а не наоборот. В итоге часть решений потом приходится переделывать.
Инженерные решения гостиницы: из чего состоит раздел 5
| Подраздел | Что входит |
| 5.1 Электроснабжение | главные распределительные щиты, силовое оборудование, освещение, заземление |
| 5.2 Водоснабжение | хозяйственно-питьевой водопровод, внутреннее пожаротушение, насосные станции |
| 5.3 Водоотведение | хозяйственно-бытовая канализация, жироуловители, внутренний водосток |
| 5.4 Отопление, вентиляция и кондиционирование | ОВиК, противодымная вентиляция, индивидуальный тепловой пункт, холодильный центр |
| 5.5 Слаботочные системы | Контроль доступа (СКУД), видеонаблюдение, охранно-тревожная сигнализация, структурированные кабельные сети (СКС), оповещение и управление эвакуацией (СОУЭ), пожарная сигнализация, автоматизация и диспетчеризация, системы приема и передачи телевизионного сигнала, автоматизация управления номером |
| 5.7 Технологические решения | общая технология, ритейл, общественное питание, вертикальный транспорт |
Подробнее о том, как эти решения соотносятся с функционалом отеля, — в статье о технологии гостиницы.
Генеральный план гостиницы
- планировочная схема земельного участка
- освещение, малые архитектурные формы, озеленение прилегающей территории
- прокладка инженерных сетей и точки подключения
- защита от подтопления грунтовыми водами и ливневых стоков
- привязка к дорожной сети и организация парковки
Рабочая документация: стадия «Р»
Рабочая документация детализирует стадию «П» до марок комплектов. По ним на площадке работают подрядчики: конструктивные решения по каждому этажу, силовое электрооборудование, водопровод, вентиляция, автоматизация. Например, на проекте гостиницы 149 номеров комплект рабочей документации включает более 90 марок чертежей. Диапазон охвата — от устройства ограждающих конструкций котлована до автоматизации диспетчеризации инженерных систем.
Экспертиза проектной документации
Положительное заключение экспертизы — обязательное условие для получения разрешения на строительство. В ходе экспертизы проверяют несколько групп решений. Например, соответствие нормативам пожарной безопасности и конструктивную надёжность здания. Соответствие генерального плана градостроительному регламенту участка. Разделы по доступности маломобильных групп населения и охране окружающей среды. По итогам замечаний генпроектировщик вносит корректировки в стадию «П» — этот этап закладывается в график отдельной строкой.
Типичная ошибка: время на устранение замечаний экспертизы не резервируют, рассчитывая пройти её с первого раза.
Нормативная база проектирования гостиниц
Проектирование гостиниц регулируется более чем 25 сводами правил, ГОСТами и СанПиНами. Далее — ключевые группы нормативов.
| Группа | Основные документы |
| Проектирование зданий гостиниц | СП 257.1325800.2016, Постановление Правительства РФ №87 |
| Градостроительство и генплан | СП 42.13330.2011, СП 131.13330.2012 (строительная климатология) |
| Общественные здания и питание | СП 118.13330.2012, ГОСТ 30389-2013 |
| Доступность и стоянки | СП 59.13330.2016, СП 113.13330.2016 |
| Пожарная безопасность | СП 1.13130.2009, СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013, СП 8.13130.2009, СП 10.13130.2009 |
| Конструктивная надёжность и сейсмика | СП 20.13330.2011, СП 22.13330.2011, СП 24.13330.2011, СП 63.13330.2012, СП 14.13330.2014 |
Типичная ошибка: региональные нормативы — сейсмику и климатологию — учитывают только на стадии «Р». Однако конструктивные решения по ним на самом деле закладываются ещё в стадии «П». Из-за этого фундамент и несущие конструкции приходится пересчитывать после экспертизы.
Кто участвует в проектировании гостиницы
- генеральный проектировщик — координирует все разделы и несёт ответственность за комплект документации
- архитектор — планировки, фасады, зонирование
- конструктор — несущие конструкции и фундамент
- инженеры инженерных разделов — электроснабжение, водоснабжение, ОВиК, слаботочные системы
- технолог — общественное питание, ритейл, вертикальный транспорт
- дизайнер интерьеров — синхронизирует решения с архитектурой и инженерией; подробнее — в статье о дизайне гостиницы
- заказчик и технический консультант — независимая проверка соответствия техническому заданию и нормативам
Типичные ошибки при проектировании гостиницы
1. Старт проектирования до утверждения концепции → категория и номерной фонд меняются по ходу работы → переработка уже готовых разделов.
2. Инженерные разделы заказывают после архитектурных решений → сети подстраивают под готовые планировки → удорожание и переделки.
3. Не закладывают время на экспертизу и устранение замечаний → срыв графика получения разрешения на строительство.
4. Дизайн интерьеров разрабатывают без синхронизации с инженерными разделами → конфликт розеток и освещения с итоговой отделкой номеров.
5. Региональные нормативы по сейсмике и климатологии учитывают только на стадии «Р» → пересчёт фундамента после экспертизы.
FAQ
Сколько длится проектирование гостиницы? Для отеля на 100–150 номеров — от 16 до 22 месяцев от передачи технического задания до готовой рабочей документации. Срок включает стадию «П», экспертизу и стадию «Р».
Чем стадия «П» отличается от стадии «Р»? Стадия «П» — комплект для прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство. Стадия «Р» — детализированные чертежи, по которым фактически работает подрядчик на площадке.
Можно ли начинать строительство без стадии «Р»? Разрешение выдаётся после экспертизы стадии «П». Однако вести основные строительно-монтажные работы без рабочей документации нельзя: подрядчик не сможет закупить материалы и собрать конструкции по чертежам стадии «П».
Можно ли вносить изменения в проектную документацию после экспертизы? Да, но не любые. Если изменения влияют на конструктивную надёжность или безопасность здания, они требуют повторного прохождения экспертизы. При этом изменения в пределах допустимых отклонений оформляются как корректировка без повторной экспертизы.
Что делать, если концепция гостиницы изменилась в процессе проектирования? Нужно пересмотреть разделы, которые затрагивает изменение — обычно это архитектурные решения и связанные инженерные разделы. Затем стоит обновить техническое задание на проектирование гостиницы, прежде чем изменения попадут в стадию «Р».
Чем помогает гостиничный консультант при проектировании гостиницы
Мы помогаем:
- проверять решения генпроектировщика на соответствие техническому заданию
- контролировать состав и полноту разделов проектной документации
- выявлять несоответствия нормативам до их фиксации в документации
- сопровождать прохождение экспертизы проектной документации
- следить за синхронизацией архитектурных, инженерных и дизайн-решений
- проверять рабочую документацию перед передачей на строительную площадку
Проектирование гостиницы уже стартовало или только предстоит согласовать техническое задание? Обратитесь за консультацией. Это одна из услуг гостиничного консалтинга.
